La vente en l’état futur d’achèvement c’est, concrètement, acheter un logement avant sa construction, sur plan.
Le promoteur immobilier est initiateur du projet, et porte à court terme la responsabilité des travaux jusqu’à la livraison.
Cependant, la personnalisation du bien reste possible au travers de ce que l’on appelle fréquemment dans le métier les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs).

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Une construction de qualité régie par des normes rigoureuses

De nombreuses normes dans la construction existent aujourd’hui. Elles concernent pour la plupart la prise en compte de l’environnement et la diminution de l’impact des dépenses énergétiques. Les labels et certifications quant à eux, informent sur l’état de l’immeuble et le caractère neuf d’un appartement.

Mais alors, qu’est-ce qu’une certification exactement ?
Non obligatoire, elle met en évidence la volonté du promoteur à produire un bien de qualité, contrôlé par un organisme extérieur et objectif. Dans les faits, elle consiste à vérifier qu’un bien est conforme à un cahier des charges appelé référentiel. 

 les réglementations thermiques :

RBR 2020

L’accès à un logement qui vous ressemble

L’achat en VEFA, se caractérise notamment par la dimension « futur » du logement. Acheter sur plan vous permet de partir d’une page blanche et de personnaliser votre futur logement à votre image.

Bien entendu, le promoteur immobilier et son architecte vont vous proposer un plan de logement optimisé et qui conviendra, la plupart du temps, au plus grand nombre.

Grâce aux TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs, vous pouvez bénéficier des réels avantages du Neuf, en personnalisant ce bien selon vos besoins, et en faire le logement dont vous rêvez.

Les Travaux Modificatifs Acquéreur ?

Pratique commune chez quasiment tous les promoteurs immobiliers, ils vous permettent de modifier votre futur bien immobilier, au travers d’une demande formalisée.

En fonction des promoteurs, la dimension des modifications peut varier de l’aménagement basique d’un placard au changement structurel – comme rejoindre deux appartements -,  si toutefois la demande intervient assez tôt dans le process.

Ces travaux, pour être effectifs, doivent être formalisés au travers d’une demande normalisée par le promoteur.
Pour une demande simple, la validation de ces TMA est relativement rapide et dépend souvent du responsable de programme.
Pour des modifications importantes, une faisabilité devra être réalisée par l’architecte et validée par l’équipe technique.
Le promoteur se réserve aussi le droit de refuser certaines demandes si elles entraînent le dépôt d’un permis modificatif, si elles sont contraires à une réglementation en vigueur, ou à l’obtention d’un label, ou tout simplement si elles sont structurellement trop complexes.

Une construction encadrée

La construction d’un logement en VEFA suit une progression logique et progressive décomposée au travers différentes étapes de la vie du projet immobilier. 

La signature du contrat de réservation :

Véritable point de départ du processus, c’est le document contractuel qui vous lie provisoirement (dans l’attente de la signature de l’acte notarié) au promoteur.
C’est ce même document qui va fixer les différentes autres étapes à venir.

L’obtention de la GFA :

Garantie la plus importante, elle est souvent délivrée au promoteur par une banque indépendante, à l’obtention d’un quota de pré-commercialisation, souvent situé autour de 50%.
C’est cette Garantie Financière d’Achèvement, qui va assurer la bonne fin du programme.

Ouverture du Chantier, Démarrage des Travaux et Achèvement des fondations :

Les fondations sont la base d’un logement, elles sont aussi synonyme du premier appel de fond du promoteur. Cet appel de fond doit être accompagné d’une attestation du maître d’œuvre de l’opération confirmant la bonne exécution.

L’échelonnement du paiement continue la plus part du temps, avec les étapes suivantes : 

• L’achèvement du plancher haut 
• L’élévation des murs
• La mise hors d’eau 
• la mise hors d’air
• L’achèvement des cloisons
• L’achèvement de l’immeuble
• La livraison du bien 

Un paiement sécurisé

L’échelonnement des paiements des appels de fonds est défini avec des pourcentages maximum fixés par le législateur.

Ci-dessous le détail :

Attention aucun premier versement ne peut être demandé à la signature du contrat de réservation.

Seul un dépôt de garantie sur un compte séquestre peut être demandé à la réservation et selon des conditions particulières :

1. La vente aura lieu dans un délai d’un an : 5% du montant de la réservation
2. La vente aura lieu dans un délai d’un à deux ans : 2% du montant de la réservation
3. La vente aura lieu dans un délai supérieur à deux ans : Aucun dépôt de garantie exigible.

Après la signature de l’acte notarié :

• 35%  du montant de la réservation devra être versé à l’achèvement des fondations*
• 50% du montant de la réservation devra être versé à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée*
• 65% du montant de la réservation devra être versé à l’achèvement du dernier plancher haut*
• 70% du montant de la réservation devra être versé à la mise hors d’eau*
• 80% du montant de la réservation devra être versé à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air*
• 90% du montant de la réservation devra être versé à l’achèvement des travaux d’équipement , de plomberie, de menuiserie et de chauffage*
• 95% du montant de la réservation devra être versé à l’achèvement des travaux*
• 100% du montant de la réservation devra être versé à la livraison*.

* sur présentation d’un appel de fond et de l’attestation d’un maître d’œuvre indépendant

Cet échelonnement progressif, et justifié par un expert indépendant, garanti aux deux parties une sécurité à chaque étape de la construction. 

Des garanties pour sécuriser l’opération 

La garantie de parfait achèvement

Elle  protège le propriétaire pendant un an contre les défauts ne relevant pas de l’usure normale du logement.

La garantie biennale

Elle assure durant les deux première années, la réparation ou le remplacement des éléments dissociables de la construction comme la robinetterie, les radiateurs, etc.

La garantie décennale 

Elle couvre les dommages structurels de construction, sur une période de 10 ans.

Une opportunité de défiscalisation

Vous êtes à la recherche de réductions fiscales pour alléger votre feuille d’impôts en investissant dans l’immobilier ?
Le neuf est ce qu’il y a de plus simple ! 

Vous obtiendrez une réduction fiscales importante quelques mois après l’achat du bien, sans rien avoir à faire d’autre que le mettre en location sous certaines conditions propres au dispositif choisi.
Entre la loi Pinel et les résidences services meublées, les formules d’investissement sont adaptées à tout type de problématique fiscale.

Concernant la résidence principale, l’Etat a mis en place plusieurs dispositifs pour faciliter l’acquisition d’un logement neuf. 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) représente une aide financière exceptionnelle pour faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants.

Des économies sur le court et sur le long terme

L’achat sur plan permet de bénéficier d’avantages non négligeables :

• Les frais de notaire sont réduits entre 2 et 4% au lieu de 7 à 8% dans la transaction classique.

• La plupart des communes proposent l’exonération de la part communale de la taxe foncière pendant deux ans pour les logements neufs.

• Certains logements en VEFA permettent de profiter de la TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%, dans des zones éligibles prédéfinies par le législateur.

Aussi, investir dans un appartement neuf, aux normes actuelles, évite tout travaux importants pendant de nombreuses années.
Ces économies de travaux se retrouvent sur les charges de copropriété, qui seront moins élevées que dans l’ancien.